LittleBitch
Если вы когда-либо покупали по ипотеке, вы, вероятно, нарвется на три страшных буквы: ЛТВ. Эти буквы обозначают суммы кредита к стоимости соотношение, и это соотношение (наряду с несколькими другими номерами), которая контролирует условия вашей ипотеки.
Это удивительно простой расчет:
По сути, коэффициент говорит ипотечным кредитором, сколько денег кредитор будет крышевать против того, насколько вы будете мириться с задатком. Логически можно предположить, что те покупатели, вкладывая большие авансовые платежи или тех, у кого много денег, вложенных в дома получите лучшие условия, потому что они представляют меньший риск для кредитора, но жизнь никогда не бывает так просто, верно? Эта статья проведет вас через все входы и выходы из расчета ltv и как она используется.
BasicsThe ЗАЛОГОВЫЙ кредит-стоимость метрики рассчитывается путем деления общей заемщика ипотечного выручки от оценочной стоимости недвижимости финансируется. При финансировании новой покупки, цена покупки договорная используется для стоимости недвижимости, в то время как в ситуации рефинансирования оцениваемый объект является производным от сторонних аттестации, проведенной одну лицензию. Поскольку собственность представляет кредитору залог, этот показатель отражает долю имущества, что кредитор фактически финансирование.
Большинство жилых ипотечные кредиты предоставляются для заемщиков с Лтвс на 75-100%, в котором заемщик принижаете или долевого участия в собственность 0-25%. В общем, любой заем, который превышает 80% считается высокой ЗАЛОГОВЫЙ кредит. Так как это редко, что кто-то может себе позволить платить больше, чем 20% первоначального взноса на новый дом, это включает большинство ипотечные кредиты.
Когда ипотека дефолт и свойства забрали, кредитор продает имущество, как правило, с дисконтом к стоимости, чтобы обеспечить быструю продажу. Кредитор затем может держать все средства вплоть до ипотеки задолженности . В случае высокого ltv кредитов, это часто приводит к финансовым потерям для кредитора. В редких случаях, низкий ЗАЛОГОВЫЙ кредит по умолчанию, кредиторы имеют высокую вероятность восстановления своего капитала, даже если собственность продается со скидкой. Все остальные переменные равны, низкий ltv кредитов имеют более низкий уровень по умолчанию, так как балансовая стоимость, ежемесячные проценты и основные платежи, ипотечное страхование и т. д.. основаны на меньший ипотечный кредит, баланс по сравнению с высоким ltv кредитов.
Как кредиторы использовать LTVLTV является одной из мер, которые кредиторы использовать, чтобы помочь оценить риски, связанные с кредитование недвижимости, а затем определить условия ипотеки. Это называется риск-ипотечного ценообразования. Другой используемый показатель коэффициент покрытия обслуживания долга (dscr); он рассчитывается путем деления ежемесячной стоимости кредита ежемесячный чистый доход заемщика для оплаты ежемесячного обслуживания долга.
Эти два показателя - вместе с кредитоспособности заемщика - содержат информацию, которая оказывает наибольшее влияние на условиях кредитования и стоимости заимствований. (Чтобы узнать больше об этих расчетах, читать сделать риск-решений на основе ипотеки и ипотечных кредитов: сколько Вы можете себе позволить?)
Последствия ипотечного кризиса 2007 года привело к значительно более консервативным стандартам андеррайтинга и общее бегство в качество от настоящих кредитных учреждений имущества . Это изменение привело к большей рыночной власти для заемщиков, добиваясь снижения риска, повышения качества кредитов.
Новые опции для низких ЛТВ BorrowersTo понять стоимость вашей ипотеки, важно сначала понять, что компания, которая изначально дает тебе деньги, называют составителем ипотека, очень редко держится на ипотеке. Существует огромный подземный мир, называемый вторичного ипотечного рынка, где ипотека ломтиками, кубиками, сгруппированы и упакованы для перепродажи как ипотечные ценные бумаги (MBS). Эти ценные бумаги являются пулы ипотечных кредитов и их денежные потоки, как правило, все с аналогичными условиями. (Для подробного изучения вторичный рынок, читал за кадром Вашей ипотеки. )
Исторически, способности заемщика выплачивать ипотечный и его или ее кредитный рейтинг диктовали условия, предложенные кредиторами. Чем выше эти показатели, тем ниже вероятность, что кредит будет в случае дефолта, и тем лучше условия заемщик получил. Потом пришел мрачный мир ипотечных ценных бумаг и логику выкинули в окно. МБС инвесторы требуют, чтобы большая часть кредитов в конкретный бассейн имеют схожие финансовые условия, потому что инвесторы из реальных инструментов финансирования недвижимости предпочитают коллекций активов с аналогичными финансовых терминов, таких как доходность и инвестиционный горизонт.
Традиционно низким уровнем ltv кредитов составляют небольшой процент от общего рынка ипотечного капитала. Причина малого количества с низким ltv кредитов является то, что большинство из них не просили на заемщиков, желающих пролонгировать всю сумму капитала от предыдущей продажи имущества, или тех, кто хочет рефинансировать кредит, который существенно оплачивается вниз. В основном, там просто не так много людей, которые способны делать 80% первоначального взноса.
Небольшое количество с низким ltv кредитов затрудняет свяжите их вместе и продавать их как Мбсс. Был небольшой спрос на вторичном рынке, и там также был небольшой стимул для изобретателей, чтобы искать низко-ЛТВ заемщиков, предлагая им лучшие условия. Кредиторы будут происходить в кредиты, но они могут неохотно предлагать скидки и гибкие варианты оплаты, чтобы компенсировать снижение риска дефолта . (Чтобы узнать, как инвестиции в эту МБС полевых работ, прочтите прибыли от ипотечного долга с МБС. )
Ипотечный изменяет RulesLow-ЛТВ кредиты вышли из моды, но рынок МБС парил. Спрос на МБС продукты взлетели до того, как жилищный пузырь лопнул в 2007 году. Иногда казалось, что рискованнее кредита, тем больше рынок очень понравилось. Всякие новые ипотечного вида эволюционировали, каждая из которых требует меньше денег от заемщиков, пока они бы просто подписать на пунктирную линию. Нет дохода, нет работы и нет имущества? Нет проблем. Ниндзя кредита подоспевшие. Пока на рынке жилья оставалась горячей, вся машина может катиться. Но, конечно, рынок недвижимости не остался горячим. (Чтобы узнать больше, прочитайте Топливо, которое кормили ипотечный кризис и почему рынок жилья мыльные пузыри. )
Когда рынок жилья схлопнулись, ставки по умолчанию розовый. Свободные стандарты кредитования были замечены в качестве основного виновника, и, как следствие, многие проводника кредиторы (кредиторы, которые выдают кредиты, которые объединяются в пул для секьюритизации) увеличили свои стандарты андеррайтинга, требуя большего количества акций или доходов от заемщиков, или задержки их более доходных мероприятий до стабилизации финансовых рынков. Это позволило портфель кредиторы (кредиторы, которые выдают кредиты должны быть проведены в частном порядке по их инвесторы часто через зрелость), и других инициаторов ипотечных кредитов, которые обычно выдают кредиты под более низкие ставки, ЛТВ, чтобы поставлять большую часть ипотечного капитала. (Для связанного чтения на стандарты кредитования дискуссии, см Субстандартного кредитования: помощник или коварный?)
В связи с уменьшением выпуска MBS и возможности других организаций, таких как портфолио кредиторов, чтобы успешно конкурировать с каналом кредиторов, с низким ltv кредитов получают все более широкое признание инвесторов, желающих снизить общий риск своих ипотечных портфелей. Это возвращает нас к важным моментом для низких ЛТВ заемщиков. Существует больший спрос на свои кредиты, и теперь они могут диктовать свои условия в некоторых ситуациях.
Заемщики должны понимать, что родители-это не единственный показатель, важно получить один кредит закрыт. Кредиторы и ипотечные инвесторы в бизнес получения дохода от ссудного капитала, а не от владения недвижимым имуществом. То есть, как ни мала сумма кредита в процентах от стоимости имущества, кредитор не желает обратить взыскание и продать свою недвижимость, чтобы получить капитал обратно. Заемщики, которые не располагают необходимыми кредитоспособность или способность генерировать достаточный доход, чтобы компенсировать ипотекой обязательства по-прежнему будет трудно диктовать свои условия или сокращения расходов кредит . Итогам встречи кредит на значение коэффициента является снимком, сколько риска кредитор принимает на. Эта метрика используется для работы против тех, кто ищет низкий ltv кредитов, потому что там был очень небольшой спрос на эти кредиты. Заемщиков были почти наказаны за то, что слишком много своих денег вложили в недвижимость. В ипотечный кризис скорректировал некоторые из этого дисбаланса. С финансированием рынки, которые ориентированы на бегство в качество и управление рисками дефолта, заемщики с низким ltv кредитов могут быть выборочными и найти кредиторов восприимчивы к финансированию их низкой ЛТВ свойства. Владельцы недвижимости будут вынуждены конкурировать за заемщиков рынке, по крайней мере, до следующего пузыря начинает расти.